Real Estate Companies Go Global 本地企業環球足跡－地產股篇

近日幾位朋友不約而同問起筆者，在這個經濟政治皆動盪的年代，有甚麼撤資的好方法。有朋友更憂慮自己的港元資產會大幅貶值，但礙於開立離岸戶口門欖高，而每天也有提取美元現金的上限，撤資頓成煩惱。

筆者提議朋友，先考慮開立離岸戶口。據筆者了解，有一些外資公司在本港發展證券業務，讓香港市民開辦美股戶口，戶口受美國Securities Investor Protection Corporation (SIPC)計劃保障，安全比較具保證。而且投資者可以開立戶口後，只要保持某最低戶口金額，便毋須繳付額外費用，例如是證券託管費 (custody fee) 或不動戶收費 (inactivity fee) 等。筆者認為，美國市場有不少優質企業可供投資；另外，美國的債券市場交投亦更活躍，對於保守投資者而言，可以考慮一些主要為投資級別的債券基金。

如果無法開設離岸戶口，可以考慮將資金分配至海外市場。比如將強積金供款轉往以美國股票市場為主的強積金計劃。另外，投資者亦可以考慮在本地上市的美國市場指數ETF，比較著名的有 Vanguard S&P 500 ETF (SEHK: 3140)，基金經常性開支是0.18%，比起香港的強積金計劃要便宜得多。但如果投資者有美股戶口，筆者還是建議直接投資美國上市的美國市場指數ETF，例如 Vanguard S&P 500 ETF (NYSE: VOO)，因為經常性開支更低，只是0.03%，而且預扣稅 (withholding taxes) 後的股息率也比香港上市的更吸引。有興趣的讀者，不妨閱讀本博客一篇舊文的詳盡介紹：The Largest ETFs 全球最大型交易所買賣基金。

持有美元亦是一個分散風險的方法。筆者也跟朋友直言：即使香港處於太平盛世，分散風險也是一個所有投資者應該建立的好習慣。美元是世界上最受歡迎的儲備貨幣 (reserve currency)，世界各國政府也存有不少美元資產，美元的安全性可見一斑。所以，筆者也有鼓勵家人將部分資產轉成美元現金。

上圖顯示國際貨幣基金會一個名為 Currency Composition of Official Foreign Exchange Reserves (COFER) 的數據庫。截至2019年第一季，全球各國儲備的貨幣成分分佈。多年以來，美元的地位都穩如泰山；相比2018年年末，美元作為儲備貨幣的受歡迎程度更上一層樓。另外，歐羅地位則稍為倒退；人民幣，日圓，英鎊，澳元，及加元儲備都稍為上升。

近日股市在貿易戰及政治問題下繼續尋底。即使筆者沒有任何入市意欲，但也發現坊間不少投資者開始「換馬」，賣出處於暴風眼的企業，例如國泰航空 (SEHK: 0293)，同屬太古系的太古地產 (SEHK: 1972)，持有大型商場的新鴻基地產 (SEHK: 0016)，主力做內地旅客生意，上回提過的九龍倉置業 (SEHK: 1997)，同系積極拓展內地市場的會德豐 (SEHK: 0020) 等。繼而換入的是地域分散性較佳的企業，例如綜合企業長和 (SEHK: 0001)，上回提過的長實 (SEHK: 1113)；又或是比較接近民生，對經濟週期不敏感的企業，例如：主要經營地區商場的置富產業信託 (SEHK: 0778) 等。

今天筆者想再談談在香港上市，但同時積極拓展海外市場的地產股。原因有二：一，投資香港上市而有廣泛地域分散性的企業是低成本的分散風險策略；二，香港投資者更容易觀察到管理層表現，評估該企業是否值得長線持有。

筆者一直對市值小的公司沒有很大的投資興趣，所以只會列出筆者所知的大市值企業及其主要海外項目。如果筆者有遺漏，歡迎讀者留言告知。以2019年9月12日收市價計算，市值按大至小排列：


長實集團 (SEHK: 1113)，市值2,123億港元。

• 長實規模龐大，海外租賃項目除了有上回提到的英國5 Broadgate外，還有10項已發展物業，當中6個項目在新加坡，4個項目在英國。
• 長實與香港置地及吉寶集團 (Keppel Corporation, SGX: BN4) 在新加坡發展了一個名為濱海灣金融中心 (Marina Bay Financial Centre) 的大型項目，項目總樓面面積逾480萬平方呎，分兩期發展，合共提供三座甲級寫字樓，兩座豪華住宅，購物商場。
• 長實還有3個發展中的海外項目，1個在新加坡，另外兩個在英國。看來李嘉誠家族還是對英國脫歐後的經濟環境相當有信心。

太古地產 (SEHK: 1972)，市值1,559億港元。

• 太古地產在香港有1,440萬平方呎已投資物業，另外有970萬呎在中國內地，270萬呎在美國及其他地方。雖然海外物業佔比仍少，但由於太古地產規模大，以總發展面積計，海外資產值仍然龐大。
• 太古地產以發展大型建築群／綜合發展項目聞名。太古地產現時在美國邁阿密持有Brickell City Centre項目。這個項目位於邁阿密Brickell金融區中心地帶，包括一個購物中心，兩座公寓式大廈，一座酒店，及兩座商業大樓；現時是邁阿密最大的單一發展項目。
• 在2019年，太古地產首次進軍新加坡住宅市場，發展EDEN住宅項目，該項目提供20個單層單戶的永久業權單位。
• 作為英資公司，太古系今次被捲入香港政治風波中，筆者預料太古地產長遠也會逐漸增加海外發展項目的比例，做好分散風險的工作。

鷹君集團 (SEHK: 0041)，市值199億港元。

• 作為一家控股公司，鷹君集團持有冠君產業信託 (SEHK: 2778) 及 朗廷酒店－SS (SEHK: 1270)。前者主力投資於香港甲級商廈中環花園道三號 (Three Garden Road Central) 及商用物業旺角朗豪坊；後者則投資於香港多個酒店品牌。
• 鷹君集團還持有10座海外酒店物業，當中6座處於北美洲（波士頓，Pasadena，芝加哥，紐約，華盛頓，及多倫多），3座處於澳洲／紐西蘭（墨爾本，悉尼，及奧克蘭），還有一座在英國倫敦。根據2019中期業績報告（2019年1－6月），這十座酒店合共貢獻16.85億港元收益。
• 鷹君集團更於2014年成立美國房地產基金，定位投資及管理美國寫字樓及住宅物業，目前在美國三藩市，Malibu，及西雅圖持有三座商用物業。
• 鷹君集團於2016年以222億日元收購一座東京六本木新城的一幅地皮，連同收購毗鄰的小型地皮，將發展一座地皮總面積達379,100平方呎的酒店。
• 鷹君集團另外還有三個分別在三藩市及西雅圖的酒店發展或重建項目。

遠東發展 (SEHK: 0035)，市值82億港元。

• 遠東發展業務遍佈中國內地，香港，新加坡，馬來西亞，澳洲，及英國。
• 遠東發展目前有五個發展中的海外房地產項目，當中四個位於澳洲墨爾本及珀斯，另外一個是新加坡帝盛酒店發展項目。
• 遠東發展未來將發展的海外房地產項目有六個，四個位於澳洲墨爾本，布里斯本，及珀斯，另外兩個在英國倫敦。其中以布里斯本的Queen's Wharf住宅及綜合度假村項目（持有25%權益）最為龐大。這個綜合度假村將於2022年開業，並附有一個99年期的賭場牌照及綜合度假村地段租期；當中前25年保證布里斯本商業中心區60公里範圍外之賭場獨家經營權。
• 遠東發展的停車場業務遍佈澳洲，紐西蘭，及馬來西亞，目前擁有及管理超過494個停車場，接近100,000個車位。

另外還有一地產股筆者私心想介紹：目前並沒有在香港上市的香港置地 Hongkong Land Holdings Limited (SGX: H78; LSE: HKLD)，市值133億美元。

• 香港置地在新加坡及倫敦上市。集團在香港的資產主要在中環，故有「中環大業主」之稱，光是寫字樓就已經有10座，包括交易廣場一至三期（不少外國駐港機構及領事館所在地），怡和大廈（香港首幢摩天大廈），遮打大廈（中上環老牌甲級商廈之一）等。當然還少不了處於中環商業區中心地帶的置地廣場。
• 香港置地有趣的地方是：投資物業主要處於東南亞國家，包括柬埔寨，印尼，馬來西亞，菲律賓，新加坡，泰國，及越南。基本上除了新加坡以外，其他國家並非以優良的法治及營商環境見稱，所以香港置地的投資策略可算是有異於大部份的地產股。
• 香港置地除了在新加坡發展上述的濱海灣金融中心外，還有萊佛士碼頭一號 (One Raffles Quay)，及萊佛士連道一號 (One Raffles Link)。前者是新加坡中心商業區的一座地標寫字樓，不少租戶是跨國投資銀行及私人銀行。

題外一話，筆者也注意到不少本地地產股比較著重中國大陸及香港市場，在此也列舉部份供讀者參考。以2019年9月12日收市價計算，市值按大至小排列：


會德豐 (SEHK: 0020)，市值979億港元。

• 根據會德豐2018年年報的業務評議部分，會德豐在香港發展的住宅物業包括：將軍澳Malibu，啟德河畔Grand Oasis Kai Tak，及將軍澳Monterey。
• 會德豐地產旗下還有一家「會德豐地產新加坡」附屬公司，唯年報暫未有列出任何該附屬公司的投資項目。
• 會德豐旗下另一家附屬公司九龍倉集團 (SEHK: 0004) 則主力在香港及內地投資物業。內地主要項目包括長沙國金中心，成都國際金融中心，重慶國金中心，無錫國金中心等。集團未有列出海外業務。

恒隆地產 (SEHK: 0101)，市值835億港元。

• 從恒隆地產網頁所見，業務分為香港及內地兩部分。香港的主要物業包括：山頂廣場，中環渣打銀行大廈，銅鑼灣恒隆中心等；而住宅物業就有九龍站上蓋君臨天下，鄰近奧運站的浪澄灣。
• 恒隆地產在內地發展項目比香港進取，主要在大城市建築地標物業及綜合商業項目，目前在上海，天津，大連，昆明，武漢等地都有重大投資，全部以「恒隆廣場」品牌命名。集團未有列出海外業務。

信和置業 (SEHK: 0083)，市值824億港元。

• 信和置業主要在香港及內地發展住宅物業。香港最新發展的住宅物業包括白石角逸瓏灣，觀塘凱滙；內地則有廈門中心商業區的信和•銀湖天峰，及成都的信和•御龍山。
• 信和置業還在香港及內地發展多個購物商場，寫字樓，工商物業等。香港的主要購物商場包括：尖沙咀中港城，奧運站奧海城，荃灣荃新天地，屯門市廣場等。集團未有列出海外業務。

九龍建業 (SEHK: 0034)，市值110億港元。

• 九龍建業主要在香港，內地，及澳門投資物業。香港租務方面，較為人熟知的有旺角始創中心，信和中心，旺角中心；而近期的住宅項目包括鯉魚門海傲灣，及薄扶林63 Pokfulam。
• 九龍建業在內地非一線城市，包括惠州，佛山，瀋陽，無錫等都有住宅銷售項目。集團未有列出海外業務。

網站連結：

• 【國泰風波】國泰證實2客機氧氣樽被排氣
Link (Source: 經濟日報, 2019)
• Vanguard S&P500 Index ETF
Link (Source: Vanguard Hong Kong, 2019)