Hong Kong Real Estate Company 香港地產股－長實集團 (1113)
近日長和系公司陸續公佈業績，當中主要從事地產業務的長實集團 (SEHK: 1113)，成為長和系藍籌股中唯一一家增加派發中期現金股息的公司，由上年的每股0.47港元，增加至每股0.52港元，按年增幅10%，相信股東也會感到滿意。可惜的是，長和系藍籌股中另外三家企業：綜合企業長和 (SEHK: 0001)，香港電燈母公司電能實業 (SEHK: 0006) 以及基建綜合企業長江基建 (SEHK: 1038) 都只是維持中期股息。當中最有機會成為「股息貴族」(dividend aristocrat) 的長江基建，更是自2003沙士以來首次維持中期派息，讓市場頗感失望，股價也出現較大幅度調整。
李嘉誠家族的商業王國一直以來都受投資者注目，對長和系企業的分析評論自然不少。但當中最吸引筆者注意的是，在眾多大市值的企業中，李嘉誠家族是比較熱衷股份回購 (share repurchase) 的，這在港股市場不是很常見（但在美股市場則比較常見）。另一家近年比較多作股份回購的大市值企業是匯豐控股 (SEHK: 0005)，不過她的定期回購計劃是在2016年才開始，市場一般視之為管理層挽救匯控低迷股價的策略。
根據2017年長實集團年報第59頁，在2017年長實總共回購超過1,265萬股，作價由49.15至61.85港元不等，一共耗資69.8億港元。詳情可見下圖：
回購資料後還有一句補充：
同樣地，根據2018年長實集團年報第52頁，2018年長實總共回購超過409萬股，作價由55.55至57.35港元不等，涉資2.3億港元，比起2017年的回購金額驟減。看來，李澤鉅不及父親李嘉誠出任公司主席時那樣熱衷股份回購。
我們接著下來香港長實集團2018年年報。根據年報第11頁，長實的「重估及出售投資物業之溢利」(profit before investment property revaluation and disposal)，是每股6.53港元，按年增幅20%；而「股東應佔溢利」(profit attributable to shareholders) 則是每股10.85港元，按年增幅34%。對於地產股而言，投資物業的估值會隨著市況升跌，財務報表需要將物業的價值列入，因為物業是集團資產的一部分。過去幾年，香港物業價值穩步上揚，很多本地地產商的總資產值也隨之上升，長實也不例外。由於物業重估不會為集團帶來現金流，所以投資者在闡讀「股東應佔溢利」這個項目時，要分清盈利的組成部分；很多時候，能持續帶來現金流的投資項目較能反映集團日常商業運作能力，而且強勁的現金流也與股息增長息息相關。
2018年，撇除重估 (41.55億) 及出售投資物業 (118.28億) 之溢利，長實仍有超過241億港元的盈利，以一家市值1978億港元 (2019年8月9日收市價計算) 的企業來講，是非常豐厚的利潤。所以，股息也按年調升12%，至每股1.90港元；雖然股息率不算高，但以股息增長率角度看，在四大地產商中，僅次於新鴻基地產 (SEHK: 0016) 約13.4%的股息增長率。恒基地產 (SEHK: 0012) 及新世界發展 (SEHK: 0017) 只錄得單位數的股息增長率。
年報第16頁列舉了2018年內完成之香港物業包括：荃灣西站與港鐵 (SEHK: 0066) 合作發展的海之戀及海之戀•愛炫美；中半山波老道項目；上環與市建局合作發展的My Central；及馬鞍山的星漣海。其他非本地項目則遍佈上海，廣州，長沙，成都，重慶，東莞等；還有一個在英國Chelsea/Fulham的小型項目。
單從年報第19頁的本年度物業銷售收益數據顯示：全年物業收益為120億港元；當中77.8億來自內地，35.8億來自香港，另外6.4億來自海外；而這個收益分佈與2017年的數字相若。由此看來，長實集團的地產業務中心仍然是中國內地，並不如坊間傳聞中的李氏家族大舉撤資。以筆者所知，本地四大地產發展商中，長和系企業一直以來都是相對國際化，業務遍佈各地的；就以長實預期會在2019年完成的物業列表 (年報第17頁) 為例，除了上述多個城市外，還有新加坡的Stars of Kovan項目，和武漢及中山的兩個住宅項目，地位分散非常廣。
物業租務方面 (年報第21頁)，2018年收入為76.35億港元，比起2017年的78.3億港元略減。長實解釋這是因為集團於2018年5月完成出售香港中環中心。這筆被譽為是天價的甲級寫字樓交易，作價402億港元，售出長實所持有的75%業權，買家為「中國港澳台僑和平發展亞洲地產有限公司」，有傳該公司主要股東為中國國儲能源化工集團股份公司。這次交易刷新了香港商廈史上最高的買賣成交價。路透社引述市場人士指，以該成交價計算，租金回報約3%。
同樣根據年報第21頁，中環中心交易完成時，長實將其超出賬面值之得益 (a surplus over its carrying value) 港幣116億元確認入賬。交易完成後一個月，長實購入倫敦5 Broadgate商用物業，作價10億英鎊 (約106億港元)。這座物業是倫敦市的甲級寫字樓，現時由瑞銀集團 (NYSE: UBS) 承租作英國總部，租約期至2035年。這個項目能為長實提供即時租金收益，以彌補出售中環中心的租金損失。
對於賣出中環中心後再買入英國5 Broadgate商用物業，長實在年報表明：
明報引述負責今次收購的長實執行委員會成員馬勵志表示，是次運用出售中環中心所得的四分之一金額買入5 Broadgate商用物業（5 Broadgate呎價約為中環中心的三分之一），所得的年租金收入接近中環中心的一半，相當於回報率較中環中心高出一倍。由此可見，長實在買賣物業後套出現金，會積極尋找回報更高的投資項目，而且投資足跡遍佈全球。投資者不需要擔心長實持有大量現金，但沒有妥善運用買入優質資產，無法為股東爭取更大的投資回報。
目前長實在香港的主要投資物業包括：中環長江集團中心，華人行，和記大廈，尖沙咀1881 Heritage等。另外，長實內還持有規模較小的房地產投資信託 (REIT)：置富產業信託 (SEHK: 0778)，泓富產業信托 (SEHK: 0808)，匯賢產業信託 (SEHK: 87001)。置富產業信託主要持有香港一些屋苑商場，包括紅磡置富都會，沙田置富第一城等；盈利來源自出租零售樓面及車位，和香港房地產投資信託龍頭領展 (SEHK: 0823) 營運形式相似。泓富產業信托則持有香港一些商用及工業物業，包括紅磡國際都會大廈，北角泓富產業千禧廣場等；物業質素雖不及母公司長實自身持有的甲級商廈，但勝在股息率較高，適合愛好穩健現金流的投資者。匯賢產業信託則投資於內地商用物業，主要資產為北京東方廣場，是一個龐大的商業建築群，當中包括購物商場東方新天地，八座甲級寫字樓東方經貿城，四座服務式公寓大樓，以及東方君悅大酒店。
根據匯賢產業信託年報，在2019年上半年，投資組合共進帳約16億人民幣。為投資者要留意兩件事：一，匯賢產業信託以人民幣計價，投資者需注意匯率風險；二，北京東方廣場的權益將在2049年完結，屆時整個商業建築群將要交還內地合作單位；換句話說，北京東方廣場的物業價值會隨時間慢慢減少，直至2049年將歸零。這亦解釋為什麼長實系內三家房地產投資信託中，以匯賢產業信託的股息率最高，但同時股價也有不斷下滑的趨勢。這是因為物業價值隨時間減少，現金股息某程度上是來自扣減了的投資者本金。
長實雖然是做地產起家，但現時業務廣泛，除了投資物業外，還有經營酒店及服務式住宅，包括海逸君綽酒店，海逸酒店，及Horizon Hotels & Suites等；還有物業及項目管理，飛機租賃，基建及實用資產（部份與系內的長江基建合營）業務。這一部份業務與新世界系內的新創建集團 (SEHK: 0659) 有點近似，比較像綜合企業。
李嘉誠家族的商業王國一直以來都受投資者注目，對長和系企業的分析評論自然不少。但當中最吸引筆者注意的是，在眾多大市值的企業中，李嘉誠家族是比較熱衷股份回購 (share repurchase) 的，這在港股市場不是很常見（但在美股市場則比較常見）。另一家近年比較多作股份回購的大市值企業是匯豐控股 (SEHK: 0005)，不過她的定期回購計劃是在2016年才開始，市場一般視之為管理層挽救匯控低迷股價的策略。
根據2017年長實集團年報第59頁，在2017年長實總共回購超過1,265萬股，作價由49.15至61.85港元不等，一共耗資69.8億港元。詳情可見下圖：
回購資料後還有一句補充：
董事相信，上述回購股份能反映本公司之潛在價值，並印證本集團對其長遠前景之肯定。
同樣地，根據2018年長實集團年報第52頁，2018年長實總共回購超過409萬股，作價由55.55至57.35港元不等，涉資2.3億港元，比起2017年的回購金額驟減。看來，李澤鉅不及父親李嘉誠出任公司主席時那樣熱衷股份回購。
我們接著下來香港長實集團2018年年報。根據年報第11頁，長實的「重估及出售投資物業之溢利」(profit before investment property revaluation and disposal)，是每股6.53港元，按年增幅20%；而「股東應佔溢利」(profit attributable to shareholders) 則是每股10.85港元，按年增幅34%。對於地產股而言，投資物業的估值會隨著市況升跌，財務報表需要將物業的價值列入，因為物業是集團資產的一部分。過去幾年，香港物業價值穩步上揚，很多本地地產商的總資產值也隨之上升，長實也不例外。由於物業重估不會為集團帶來現金流，所以投資者在闡讀「股東應佔溢利」這個項目時，要分清盈利的組成部分；很多時候，能持續帶來現金流的投資項目較能反映集團日常商業運作能力，而且強勁的現金流也與股息增長息息相關。
2018年，撇除重估 (41.55億) 及出售投資物業 (118.28億) 之溢利，長實仍有超過241億港元的盈利，以一家市值1978億港元 (2019年8月9日收市價計算) 的企業來講，是非常豐厚的利潤。所以，股息也按年調升12%，至每股1.90港元；雖然股息率不算高，但以股息增長率角度看，在四大地產商中，僅次於新鴻基地產 (SEHK: 0016) 約13.4%的股息增長率。恒基地產 (SEHK: 0012) 及新世界發展 (SEHK: 0017) 只錄得單位數的股息增長率。
年報第16頁列舉了2018年內完成之香港物業包括：荃灣西站與港鐵 (SEHK: 0066) 合作發展的海之戀及海之戀•愛炫美；中半山波老道項目；上環與市建局合作發展的My Central；及馬鞍山的星漣海。其他非本地項目則遍佈上海，廣州，長沙，成都，重慶，東莞等；還有一個在英國Chelsea/Fulham的小型項目。
單從年報第19頁的本年度物業銷售收益數據顯示：全年物業收益為120億港元；當中77.8億來自內地，35.8億來自香港，另外6.4億來自海外；而這個收益分佈與2017年的數字相若。由此看來，長實集團的地產業務中心仍然是中國內地，並不如坊間傳聞中的李氏家族大舉撤資。以筆者所知，本地四大地產發展商中，長和系企業一直以來都是相對國際化，業務遍佈各地的；就以長實預期會在2019年完成的物業列表 (年報第17頁) 為例，除了上述多個城市外，還有新加坡的Stars of Kovan項目，和武漢及中山的兩個住宅項目，地位分散非常廣。
物業租務方面 (年報第21頁)，2018年收入為76.35億港元，比起2017年的78.3億港元略減。長實解釋這是因為集團於2018年5月完成出售香港中環中心。這筆被譽為是天價的甲級寫字樓交易，作價402億港元，售出長實所持有的75%業權，買家為「中國港澳台僑和平發展亞洲地產有限公司」，有傳該公司主要股東為中國國儲能源化工集團股份公司。這次交易刷新了香港商廈史上最高的買賣成交價。路透社引述市場人士指，以該成交價計算，租金回報約3%。
同樣根據年報第21頁，中環中心交易完成時，長實將其超出賬面值之得益 (a surplus over its carrying value) 港幣116億元確認入賬。交易完成後一個月，長實購入倫敦5 Broadgate商用物業，作價10億英鎊 (約106億港元)。這座物業是倫敦市的甲級寫字樓，現時由瑞銀集團 (NYSE: UBS) 承租作英國總部，租約期至2035年。這個項目能為長實提供即時租金收益，以彌補出售中環中心的租金損失。
對於賣出中環中心後再買入英國5 Broadgate商用物業，長實在年報表明：
集團將繼續把握適當的物業收購機會，並持續檢視及平衡投資物業比重，而期繼續提高投資物業收入之素質，及帶來長期資產淨值。
明報引述負責今次收購的長實執行委員會成員馬勵志表示，是次運用出售中環中心所得的四分之一金額買入5 Broadgate商用物業（5 Broadgate呎價約為中環中心的三分之一），所得的年租金收入接近中環中心的一半，相當於回報率較中環中心高出一倍。由此可見，長實在買賣物業後套出現金，會積極尋找回報更高的投資項目，而且投資足跡遍佈全球。投資者不需要擔心長實持有大量現金，但沒有妥善運用買入優質資產，無法為股東爭取更大的投資回報。
目前長實在香港的主要投資物業包括：中環長江集團中心，華人行，和記大廈，尖沙咀1881 Heritage等。另外，長實內還持有規模較小的房地產投資信託 (REIT)：置富產業信託 (SEHK: 0778)，泓富產業信托 (SEHK: 0808)，匯賢產業信託 (SEHK: 87001)。置富產業信託主要持有香港一些屋苑商場，包括紅磡置富都會，沙田置富第一城等；盈利來源自出租零售樓面及車位，和香港房地產投資信託龍頭領展 (SEHK: 0823) 營運形式相似。泓富產業信托則持有香港一些商用及工業物業，包括紅磡國際都會大廈，北角泓富產業千禧廣場等；物業質素雖不及母公司長實自身持有的甲級商廈，但勝在股息率較高，適合愛好穩健現金流的投資者。匯賢產業信託則投資於內地商用物業，主要資產為北京東方廣場，是一個龐大的商業建築群，當中包括購物商場東方新天地，八座甲級寫字樓東方經貿城，四座服務式公寓大樓，以及東方君悅大酒店。
根據匯賢產業信託年報，在2019年上半年，投資組合共進帳約16億人民幣。為投資者要留意兩件事：一，匯賢產業信託以人民幣計價，投資者需注意匯率風險；二，北京東方廣場的權益將在2049年完結，屆時整個商業建築群將要交還內地合作單位；換句話說，北京東方廣場的物業價值會隨時間慢慢減少，直至2049年將歸零。這亦解釋為什麼長實系內三家房地產投資信託中，以匯賢產業信託的股息率最高，但同時股價也有不斷下滑的趨勢。這是因為物業價值隨時間減少，現金股息某程度上是來自扣減了的投資者本金。
長實雖然是做地產起家，但現時業務廣泛，除了投資物業外，還有經營酒店及服務式住宅，包括海逸君綽酒店，海逸酒店，及Horizon Hotels & Suites等；還有物業及項目管理，飛機租賃，基建及實用資產（部份與系內的長江基建合營）業務。這一部份業務與新世界系內的新創建集團 (SEHK: 0659) 有點近似，比較像綜合企業。
長和系生意版圖非常遼闊，系內還有電能實業 (SEHK: 0006) 及旗下的香港電燈 (SEHK: 2638)；前者專注澳洲及英國配電及配氣業務，後者則負責香港島，鴨脷洲及南丫島的發電。兩者股息率相對穩定，也深受保守投資者歡迎。隱憂就是後者最近一次的股息大削兩成，但筆者傾向相信這是一個中短期的影響，用以增加投資固定資產，長遠令未來回報重拾增長。
長實最新一宗收購剛於2019年8月19日對外公佈：長實以27億英鎊作價收購有220年歷史的英國最大釀酒廠及連鎖酒吧，餐廳，及酒店營運商Greene King (LSE: GNK)。目前，Greene King有超過2,700間連鎖酒吧，餐廳，及酒店；當中有超過80%的物業擁有永久業權或作長期租賃。Greene King目前未計特殊及非基礎項目的經營溢利為3.68億英鎊；按收購價計算，Greene King的市盈率為7.3倍。
長實的投資步伐進取，而且地域分散性高，故此也一直在筆者的觀察清單內。唯近來政治局勢比較動盪，香港地產股及零售業股都首當其衝。即使不少地產股股價也有顯著回調，但筆者仍然抱觀望態度，未敢貿然入市，暫時以不變應萬變。
長實最新一宗收購剛於2019年8月19日對外公佈：長實以27億英鎊作價收購有220年歷史的英國最大釀酒廠及連鎖酒吧，餐廳，及酒店營運商Greene King (LSE: GNK)。目前，Greene King有超過2,700間連鎖酒吧，餐廳，及酒店；當中有超過80%的物業擁有永久業權或作長期租賃。Greene King目前未計特殊及非基礎項目的經營溢利為3.68億英鎊；按收購價計算，Greene King的市盈率為7.3倍。
長實的投資步伐進取，而且地域分散性高，故此也一直在筆者的觀察清單內。唯近來政治局勢比較動盪，香港地產股及零售業股都首當其衝。即使不少地產股股價也有顯著回調，但筆者仍然抱觀望態度，未敢貿然入市，暫時以不變應萬變。
網站連結：
- 香港個股：長實集團以402億港元出售中環中心物業，創香港商廈成交最高記錄 Link (Source: Reuters, 2017)
- 長實逾百億掃倫敦商廈 現為瑞銀總部 回報超中環中心近倍 Link (Source: 明報財經, 2018)
- Greene King to be sold to Hong Kong's richest family for £2.7bn
Link (Source: The Guardian, 2019)
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