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目前恆指成份股仲有不少地產投資企業，反映香港倚重地產發展的經濟結構。香港地少人多，不論是住宅，商場，寫字樓，或工廠大廈物業，都有龐大商業價值。今天我們談談藍籌股中一家專門投資及發展商場的企業：九龍倉置業 (SEHK: 1997)。以2019年7月12日收市價計算，九龍倉置業市值達到1,609億港元。 即使 九龍倉置業不是藍籌股中市值最大的一家地產發展商，但其商場物業相信香港人都不會感到陌生。事關深受內地旅客歡迎，座落於尖沙咀的龍頭商場海港城，正正就是 九龍倉置業持有的物業。 九龍倉置業其他物業還包括銅鑼灣時代廣場，中環甲級寫字樓會德豐大廈，中環商業寫字樓卡佛大廈，中環高價酒店The Murray Hong Kong，以及鑽石山荷里活廣場。基本上除了荷里活廣場位於九龍東外， 九龍倉置業 的資產全部集中於香港最昂貴的地段。 接下來，筆者下載了 九龍倉置業2018年的年報，從中了解這家企業的發展。同時由於 九龍倉置業的物業主要是是消費水平較高的商場，我們也可以看到香港一些龍頭商場的銷售數字，以及租金究竟有多昂貴。閱讀完該年報後，相信讀者也不難理解為什麼香港百物騰貴－ － 租金就是最大原因。 根據年報第5頁的企業概覽，上述六項物業資產共提供1,170萬平方呎樓面面積。截至2018年年尾，該六項物業資產總值達到2,740億港元，總收入達到160億港元。 接著下來，讀者可能會問：資產總值達到 2,740億港元的企業，目前市值只是 1,609億港元，豈不是意味著公司股票大平賣？答案是否定的。原因有兩個：一，企業可能有負債，所以在考慮債務因素後，投資者買入股票後雖然擁有企業資產的一部份，但同樣背負上公司債務，企業實質價值應該少於其資產總值；二，地產投資企業在公開市場上買賣，市價與每股資產淨值一般會存在折讓，投資者可以從年報或各財經資訊網站查看一項名為「市帳率」 (Price-to-book ratio, P/B ratio) 的數據。簡單而言，市帳率就是每股市價除以每股淨資產。如果市帳率低於一，就代表投資者用少於一元購入價值一元的資產；反之，如果市帳率大於一， 就代表投資者 用 多於一元購入價值一元的資產。 不過，投資者在解讀市帳率時要小心：市帳率低於一並不代表該企業「抵買」；實情是，有不少地產投資企業的 市帳率也是長期低於一的。以...

啤打系數 (beta coefficients) 是一個量度系統性風險 (systematic risk) 的工具，是財經資訊網站內常見的技術指標。這個技術指標和移動平均線一樣，涉及的計算簡單，比較容易理解。這篇文章就簡單闡釋一下啤打系數的意思。 啤打系數來自一個著名的金融模型，名為「資本資產定價模型」(Capital Asset Pricing Model, CAPM)。這個模型的意思是：一項資產的預期回報會隨著資產的系統性風險上升，而上升的幅度則取決於市場風險溢價 (market risk premium)。 用數學表達，啤打系數的份子為該資產回報與市場回報的協方差 (covariance)；份母為市場回報的方差 (variance)。換言之，如果該資產與市場回報向同一個方向波動，協方差為正數，所以啤打系數同為正數；反之，如果該資產於市場回報反方向波動（當市場回報為正數時，該資產錄得負回報），協方差為負數，所以啤打系數為負數。一般而言，市場上絕大部份股票的啤打系數都是正數。 如果一隻股票的啤打系數大於一，代表當市場上升（或下跌）一個單位時，該股票會上升（或下跌）多於一個單位；即是，相對於市場波幅，該股票波幅較大。 如果一隻股票的啤打系數小於一，代表當市場上升（或下跌）一個單位時，該股票會上升（或下跌）少於一個單位；即是，相對於市場波幅，該股票波幅較小。 如果一隻股票的啤打系數剛好等於一，代表當市場上升（或下跌）一個單位時，該股票會上升（或下跌）一個單位；即是，該股票波幅與市場波幅完全一樣。 大多數財經資訊網站都會提供股票的啤打系數供投資者參考，啤打系數會按照對上12或24個月所有交易日該股票回報及市場回報而編算。 一般而言，比較受經濟週期影響或是槓桿比率較高的公司，例如從事房地產業的碧桂園 (2007.HK) 及中國恆大 (3333.HK)，啤打系數都比較高，分別為：1.947及1.932（數據來自經濟通 etnet 網站，截至2018年8月10日，下同）。這些股票的波幅比較大，原因在於房地產發展需要依賴銀行借貸及宏觀供求，如果貨幣供應寬鬆，加上經濟向好，令住屋需求增加，房地產股自然水漲船高；但當政府收緊借貸，經濟不景時，建好了的房屋可能無人問津，令發展商的資金鏈有斷裂風險，股價自然下瀉。所以，如果讀者有興趣投資一些啤...