Learn the ropes

2019年是港股艱難的一年。因為政治問題，大市曾經出現重大調整，直至香港政府宣佈撤回逃犯修訂條例，港股才稍有起色。剛剛上星期中美兩國簽署第一階段的貿易協議，港股再次重拾升勢。筆者估計不少投資者在2019年都取得單位數的正回報。 新一年又快來臨，筆者打算作一個年終投資總結，重新思考過去一年做的一些交易操作。因應近來接觸的資訊，也將數家之前沒有留意到的企業加進自己的觀察名單，歡迎讀者留言討論切磋。 注意本網站所載內容並不構成投資的意見或建議。在作出任何投資決策前，讀者需要考慮自己的財務狀況，投資目標及經驗，風險承受能力及理解相關資產項目的性質及風險的能力。 最大帳面虧損的一筆交易－2019年7月首度買入九龍倉置業 (SEHK: 1997) 筆者買入這隻股票後僅三天，就發生「721元朗恐襲」*。股市隨即大跌，不少依賴外地遊客消費的高端購物商場首當其衝，包括持有尖沙咀海港城及銅鑼灣時代廣場的 九龍倉置業，還有持有銅鑼灣希慎廣場的希慎興業 (SEHK: 0014) 等的股價都屢創新低。直至香港政府宣佈正式撤回逃犯條例修訂草案後才稍有回穩。 * 注：「 721元朗恐襲」指一群有組織有預謀，持有武器的黑幫在元朗 無差別攻擊 香港市民。香港警方雖然早已獲得 恐襲 線報，並在事發當晚接獲大量報案及求助電話，但仍然選擇 系統性不作為 ，對黑幫罪行視若無睹；甚至緊閉警署大門，拒絕受理市民報案。 恐襲事件輾轉 發展成爲香港回歸以來最嚴峻的管治危機。 如讀者欲了解 「 721元朗恐襲」的始末，可到 RTHK香港電台 的官方YouTube頻道觀看 Hong Kong Connection: 721 Yuen Long Nightmare 。節目涉及血腥及暴力內容，建議家長陪同小朋友觀看。節目附有中英文字幕。 九龍倉置業 (SEHK: 1997) 筆者估計在政治陰霾下，高端零售市道難有起色，九龍 倉置業及希慎興業等企業來年仍然會繼續跑輸恒指。 筆者預料九龍倉置業來年會減派息；就最近 香港政府公佈的零售數字 ，2019年9月的零售業總銷貨價值比去年同月下跌18.3%，2019年8月的零售業總銷貨價值則比去年同月下跌22.9%，考慮到 高端零售銷貨應該對政治事件更敏感的關係，其跌幅應比 總銷貨價值大；筆者估計九龍倉置業在2019年下半年的業績應起碼跌3...

目前恆指成份股仲有不少地產投資企業，反映香港倚重地產發展的經濟結構。香港地少人多，不論是住宅，商場，寫字樓，或工廠大廈物業，都有龐大商業價值。今天我們談談藍籌股中一家專門投資及發展商場的企業：九龍倉置業 (SEHK: 1997)。以2019年7月12日收市價計算，九龍倉置業市值達到1,609億港元。 即使 九龍倉置業不是藍籌股中市值最大的一家地產發展商，但其商場物業相信香港人都不會感到陌生。事關深受內地旅客歡迎，座落於尖沙咀的龍頭商場海港城，正正就是 九龍倉置業持有的物業。 九龍倉置業其他物業還包括銅鑼灣時代廣場，中環甲級寫字樓會德豐大廈，中環商業寫字樓卡佛大廈，中環高價酒店The Murray Hong Kong，以及鑽石山荷里活廣場。基本上除了荷里活廣場位於九龍東外， 九龍倉置業 的資產全部集中於香港最昂貴的地段。 接下來，筆者下載了 九龍倉置業2018年的年報，從中了解這家企業的發展。同時由於 九龍倉置業的物業主要是是消費水平較高的商場，我們也可以看到香港一些龍頭商場的銷售數字，以及租金究竟有多昂貴。閱讀完該年報後，相信讀者也不難理解為什麼香港百物騰貴－ － 租金就是最大原因。 根據年報第5頁的企業概覽，上述六項物業資產共提供1,170萬平方呎樓面面積。截至2018年年尾，該六項物業資產總值達到2,740億港元，總收入達到160億港元。 接著下來，讀者可能會問：資產總值達到 2,740億港元的企業，目前市值只是 1,609億港元，豈不是意味著公司股票大平賣？答案是否定的。原因有兩個：一，企業可能有負債，所以在考慮債務因素後，投資者買入股票後雖然擁有企業資產的一部份，但同樣背負上公司債務，企業實質價值應該少於其資產總值；二，地產投資企業在公開市場上買賣，市價與每股資產淨值一般會存在折讓，投資者可以從年報或各財經資訊網站查看一項名為「市帳率」 (Price-to-book ratio, P/B ratio) 的數據。簡單而言，市帳率就是每股市價除以每股淨資產。如果市帳率低於一，就代表投資者用少於一元購入價值一元的資產；反之，如果市帳率大於一， 就代表投資者 用 多於一元購入價值一元的資產。 不過，投資者在解讀市帳率時要小心：市帳率低於一並不代表該企業「抵買」；實情是，有不少地產投資企業的 市帳率也是長期低於一的。以...