End-of-Year Market Update and 2020 Watch List 港股年終總結及觀察名單

2019年是港股艱難的一年。因為政治問題，大市曾經出現重大調整，直至香港政府宣佈撤回逃犯修訂條例，港股才稍有起色。剛剛上星期中美兩國簽署第一階段的貿易協議，港股再次重拾升勢。筆者估計不少投資者在2019年都取得單位數的正回報。新一年又快來臨，筆者打算作一個年終投資總結，重新思考過去一年做的一些交易操作。因應近來接觸的資訊，也將數家之前沒有留意到的企業加進自己的觀察名單，歡迎讀者留言討論切磋。

注意本網站所載內容並不構成投資的意見或建議。在作出任何投資決策前，讀者需要考慮自己的財務狀況，投資目標及經驗，風險承受能力及理解相關資產項目的性質及風險的能力。

最大帳面虧損的一筆交易－2019年7月首度買入九龍倉置業 (SEHK: 1997)

筆者買入這隻股票後僅三天，就發生「721元朗恐襲」*。股市隨即大跌，不少依賴外地遊客消費的高端購物商場首當其衝，包括持有尖沙咀海港城及銅鑼灣時代廣場的九龍倉置業，還有持有銅鑼灣希慎廣場的希慎興業 (SEHK: 0014) 等的股價都屢創新低。直至香港政府宣佈正式撤回逃犯條例修訂草案後才稍有回穩。

* 注：「721元朗恐襲」指一群有組織有預謀，持有武器的黑幫在元朗無差別攻擊香港市民。香港警方雖然早已獲得恐襲線報，並在事發當晚接獲大量報案及求助電話，但仍然選擇系統性不作為，對黑幫罪行視若無睹；甚至緊閉警署大門，拒絕受理市民報案。恐襲事件輾轉發展成爲香港回歸以來最嚴峻的管治危機。如讀者欲了解「721元朗恐襲」的始末，可到RTHK香港電台的官方YouTube頻道觀看Hong Kong Connection: 721 Yuen Long Nightmare。節目涉及血腥及暴力內容，建議家長陪同小朋友觀看。節目附有中英文字幕。

九龍倉置業 (SEHK: 1997)

• 筆者估計在政治陰霾下，高端零售市道難有起色，九龍倉置業及希慎興業等企業來年仍然會繼續跑輸恒指。
• 筆者預料九龍倉置業來年會減派息；就最近香港政府公佈的零售數字，2019年9月的零售業總銷貨價值比去年同月下跌18.3%，2019年8月的零售業總銷貨價值則比去年同月下跌22.9%，考慮到高端零售銷貨應該對政治事件更敏感的關係，其跌幅應比總銷貨價值大；筆者估計九龍倉置業在2019年下半年的業績應起碼跌30%。
• 筆者也曾考慮應否止蝕換馬。但剛在12月九龍倉置業宣佈會從控股股東會德豐 (SEHK: 0020) 手上收購兩項位於新加坡烏節路購物帶中心的物業，踏出進軍海外的第一步。
• 筆者對交易有正面看法，原因有三。一，九龍倉置業負債權益比率 (debt-equity ratio) 相當健康，能承擔更大負債，更進取地物色投資機會；二，美國已步入減息周期，借貸成本可望降低；三，根據財經網站阿斯達克的報道，該項交易的租金收益率為大約5.4%；相比起領展 (SEHK: 0823) 剛收購的悉尼商用物業，租金回報率僅為4%，這筆交易更勝一籌。
• 控股股東會德豐 (SEHK: 0020) 在12月中以每股平均作價43.18元增持105萬股，持股量超過66%。反映大股東仍對九龍倉置業的前景充滿信心。
• 筆者認為九龍倉置業的基本質素良好，但因應政治問題，業績難以在短期內復甦。筆者仍然會繼續持有，但除非價格極為吸引，否則短期內不會再增持。

最大帳面獲利的一筆交易－2019年9月首度買入遠東發展 (SEHK: 0035) 

筆者起初透過新聞認識這家中小型地產商，是在大概2018年該公司推售大圍樓盤珀玥。當時首張價單開出平均呎價22,000港元，被市場形容「貴絕大圍上車盤」。後來2019年10月（筆者買入該股票後），更新價單呎價更達28,000港元。筆者當時感覺在香港這個樓價高得離奇的城市，中小型地產商叫價也相當進取，毫不輸蝕大型發展商。極其量只是欠缺競投及發展大型地產項目的能力，但筆者認為光是中小型地皮已夠地產商「發過豬頭」；而且近年不少非一線地產商也聯合競投及發展大型地皮，變相有能力爭奪地點好，利潤高的項目。

筆者當時已隨即翻查遠東發展年報，看上了其全球發展的佈局。遠東發展多年前已開始投資於英國，澳洲，歐洲大陸，資產項目多元化，不會過份著重單一地區或物業。另一個要點是遠東發展的市帳率 (price-to-book ratio) 低，反映股價較資產賬面凈值折讓大；當然這個現象也出現在不少中小型發展商，可能是管理層折讓 (management discount) 又或是資產質素及不上大型發展商。

筆者在遠東發展2019年年報發現其帳面資產凈值應為每股13.29港元。不知是什麼原因，各大財經網站記錄的市帳率數據似乎出錯，以致過份低估遠東發展的帳面資產值。以筆者常用的etnet經濟通網站為例子，每股賬面淨值被列為5.704港元。換句話說，遠東發展實際折讓應該比財經網站所顯示的大。

上圖為遠東發展2019年年報數據，顯示每股資產淨值為13.29港元。下圖為經濟通網站數據，顯示每股資產淨值為5.704港元。兩者差距非常大，筆者也無從考究原因。

遠東發展 (SEHK: 0035)

• 筆者認為遠東發展的全球佈局能分散地域經濟風險。
• 雖然遠東發展不是一線地產商，市值較小，風險略高；但由於股價折讓大，筆者認為只要控制好注碼，可以用小量資金分注買入，靜待價值回歸。
• 遠東發展股息率慷慨，以筆者買入價計算，息率超過6.6厘，具一定防守性。
• 筆者的買入價不俗：買入這隻股票後，僅下跌約5%就見底，並隨即反彈回升。
• 在政治大環境下，遠東發展酒店業務錄得倒退，是投資者需要了解的風險。
• 遠東發展主席邱德根於2019年以個人名義多次增持，對上一次是在12月31日，以每股平均3.791港元，增持164萬股，持股量達到48.21%。反映大股東家族仍然看好前景。

筆者將幾家企業加進新一年港股觀察名單，有幾個大原則。一：筆者年輕，能承受較高風險，因此盡可能不會將過多資金投放在欠增長力的企業上；二：筆者個人偏好持續派發現金股息的企業，當中尤以有潛力增加派發股息的企業為佳；三：筆者沒有持有任何物業，而且認為樓價在長遠來看，仍然會平穩增長；所以如果價格合理，會買進房地產企業，藉此分享到資產價格上升的好處；四，筆者如果時間許可的話，會盡可能發掘一些非恒指成份股的優質企業，雖然二線股風險較高，但同時較不為人熟知，反而容易出現資產錯價 (mispricing)，意味著較有可能買進便宜貨。

當然現時香港經濟已經步入技術性衰退，筆者會靜觀其變，並已經作好了買進股票後「坐艇」的心理準備。

新世界發展 (SEHK: 0017)

• 暫時為四大發展商中市帳率最低的企業；目前市帳率為0.51，反映折讓較同業大。
• 筆者看好尖沙咀大型綜合項目Victoria Dockside落成後帶來的租金收入。
• 筆者欣賞新世界發展第三代接班人作風進取。
• 農地儲備量大，長遠可望釋放土地價值。
• 近來股價回升不少，筆者會等待更吸引的價錢再考慮買入。

太古B (SEHK: 0087)

• 相對起同系的太古地產 (SEHK: 1972)，筆者認為太古B的質素稍有不及，原因在於太古地產基本上盡攬太古系內最賺錢的業務；而太古本身則有不少盈利不穩甚至虧損的業務。
• 但太古B派息遠較太古地產慷慨；筆者個人傾向股息率高而穩定的企業。
• 與其他綜合企業比較，例如長和 (SEHK: 0001) 及新創建 (SEHK: 0659)，太古B的折讓較大。這有可能是太古的業務較為複雜，投資者不給予較高估值的原因。筆者認為太古如果能重組或剝離部分虧損的業務，會成為股價回歸合理值的關鍵。
• 太古A (SEHK: 0019) 的權益是太古B的五倍；因此理論上太古A股價，每股盈利及派息皆同為太古B的五倍，但由於太古A是恆指成份股，而太古B則不是，每月的被動買盤會導致太古A的股價稍比太古B的五倍高；以2020年1月17日收市價計算，太古A的股價為太古B的6.30倍。
• 故此對於散戶投資者而言，買進太古B比太古A更為上算。
• 美中不足的是太古B的交投量不活躍，流動性不及身為恒指成份股的太古A。
• 近來股價回升不少，筆者會等待更吸引的價錢再考慮買入。

恒隆集團 (SEHK: 0010) 及恒隆地產 (SEHK: 0101)

• 前者為綜合企業，市帳率長期偏低，反映股價相對資產賬面值折讓大。
• 後者為地產發展商，以內地高端零售商場為發展重心；筆者對內地長遠經濟發展仍然有信心，高端零售商場會因而受惠。
• 集團主席陳啟宗家族不時趁低位增持股票，某程度反映股價低估公司價值。
• 唯一不足是發展方針較單一，在某些年份沒有物業銷售，令盈利波動性較大；息率現時已經低過4厘，未夠吸引。筆者會等待更吸引的價錢再考慮買入。

嘉華國際 (SEHK: 0173)

• 由呂志和家族經營，現時持有同系澳門賭業股銀河娛樂 (SEHK: 0027) 3.8%股權，按銀河娛樂市值計算，該權益市值已經達到102.4億港元。
• 目前銀河娛樂每年僅派發約2%的特別股息；筆者所理解；這部分的股本回報率不高，有可能影響嘉華國際的估值。
• 以2020年1月17日收市價計算，嘉華國際的市值為140億港元。換句話說，扣除持有銀河娛樂的權益，剩下來的地產業務就只值38億港元。
• 近來銀河娛樂的股價屢創新高，帶動嘉華國際股價回升不少，筆者會等待更吸引的價錢再考慮買入。

還有一隻不需多介紹，所有港股投資者都知道的盈富基金 (SEHK: 2800)。受到著名投資者John C. Bogle的啟發，筆者一直也是低收費指數基金 (low-cost index funds) 的支持者。目前香港經濟已經步入技術性衰退，筆者傾向相信恒指會在未來一兩年出現較大波動，屆時股價出現調整時將會是分段入市的好時機。

網站連結：

• 遠東發展2019年年報
Link (Source: Far East Consortium, 2020)